Σήμερα όμως φαίνεται ότι το πρόγραμμα εκτόξευσε τις τιμές ακόμη και στα πιο ταπεινά διαμερίσματα, εμβάθυνε τις ανισότητες στην κτηματαγορά και καλλιέργησε ψευδαισθήσεις υπεραξιών, ενώ οι πραγματικές αγοραπωλησίες παραμένουν περιορισμένες.

Το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας (Golden Visa) εισήχθη στην Ελλάδα κατά την κορύφωση της οικονομικής κρίσης, με τον νόμο 4146/2013​. 

Η χώρα βρισκόταν τότε σε ύφεση και η αγορά ακινήτων είχε παγώσει. Οι τιμές των διαμερισμάτων και των σπιτιών έπεσαν 40% στη δεκαετία 2007-2017 και ο αριθμός συναλλαγών είχε καταρρεύσει. Η κυβέρνηση τότε αναζητούσε τρόπους να τονώσει την οικονομία, προσελκύοντας ξένα κεφάλαια, και προσέφερε άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας με δυνατότητα ανανέωσης, σε πολίτες τρίτων χωρών που θα επένδυαν τουλάχιστον €250.000 ευρώ σε ένα ελληνικό ακίνητο. Σκοπός ήταν να τονωθεί η εγχώρια κτηματαγορά μέσω αγοραπωλησιών ακινήτων​ και παράλληλα να εισρεύσει χρήμα από το εξωτερικό.

Στα πρώτα χρόνια, η ανταπόκριση ήταν σχετικά μικρή. Ως το 2019 είχαν δοθεί γύρω στις 5.300 άδειες διαμονής επενδυτών (εξαιρουμένων των μελών οικογενείας)​. Αριθμός μεν όχι αμελητέος αλλά και ούτε και ιδιαίτερα μεγάλος σε σχέση με άλλες χώρες με αντίστοιχα προγράμματα. Η πλειοψηφία αυτών των επενδύσεων αφορούσε σε κατοικίες όπως ήταν εξαρχής ο σχεδιασμός​. 

Το μέτρο πράγματι προσέφερε μια πρώτη ανάσα για μια αγορά ακινήτων σε δύσκολη περίοδο. Ωστόσο, τα οφέλη για την πραγματική οικονομία ήταν περιορισμένα. Οι επενδύσεις κατευθύνθηκαν κυρίως σε προ-υπάρχοντα ακίνητα αντί σε νέες παραγωγικές επενδύσεις.

Με το πέρασμα των ετών, η Χρυσή Βίζα μετατράπηκε από λύση ανάγκης σε παράγοντα ανατίμησης της κτηματαγοράς, καθώς η ανάγκη για τέτοιου είδους εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό μειώθηκε, και η οικονομία σταθεροποιήθηκε μετά το 2015 και ιδίως από το 2018 και μετά. Ολοένα και περισσότεροι ξένοι αγοραστές εκμεταλλεύτηκαν το χαμηλό όριο των €250.000, το οποίο είναι το χαμηλότερο στην ΕΕ, για να αποκτήσουν ακίνητα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, τουριστικά νησιά ή όπου έβρισκαν ευκαιρία.

Τιμές κατοικιών, που είχαν πιάσει πάτο το 2017, ξεκίνησαν μια καλπάζουσα άνοδο: +11,9% το 2022 και σχεδόν +13,8% το 2023, η υψηλότερη ετήσια αύξηση στην Ευρώπη​. Η Κομισιόν προειδοποίησε ότι οι ελληνικές κατοικίες είναι πλέον υπερτιμημένες κατά ~20% σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη, καθώς οι τιμές έχουν ξεπεράσει κατά πολύ την άνοδο των εισοδημάτων​.

Έτσι, ενώ στην υπόλοιπη ΕΕ το 2023 οι τιμές υποχώρησαν ελαφρά, στην Ελλάδα εκτινάχθηκαν ακόμα ψηλότερα, και βάρεσε το καμπανάκι κινδύνου για εκκολαπτόμενη φούσκα ακινήτων. Σημαντικό μερίδιο σε αυτή την άνοδο χρεώνεται στην ζήτηση από υποψήφιους κατόχους της Golden Visa.

Οι αριθμοί των ίδιων των αδειών είναι αποκαλυπτικοί: μόνο την τελευταία διετία κατατέθηκαν σχεδόν 20.000 αιτήσεις (19.962 από τις αρχές του 2023 μέχρι τον Φεβρουάριο 2024) για χορήγηση Golden Visa, περισσότερες από κάθε προηγούμενο έτος​. Αυτό το κύμα αντιστοιχεί σε αγορές ακινήτων συνολικής αξίας τουλάχιστον 5 δισ. ευρώ.

Από την έναρξη του προγράμματος έως σήμερα έχουν δοθεί πάνω από 18.000 άδειες διαμονής επενδυτών, εκ των οποίων περίπου οι μισές σε Κινέζους πολίτες, ενώ ακολουθούν οι Τούρκοι με περίπου 10%.  

Η ελληνική κυβέρνηση, βλέποντας τις κοινωνικές πιέσεις, προσπάθησε πρόσφατα να βάλει φρένο, αυξάνοντας το όριο επένδυσης στις €500.000-€800.000 ευρώ για Αθήνα και αστικά κέντρα. Αντί όμως αυτή η ανακοινωση να συγκρατήσει τις τιμές, πυροδότησε αγοραστική φρενίτιδα πριν από την αλλαγή των όρων​. Δηλαδή, πολλοί επενδυτές έσπευσαν να αγοράσουν ό,τι προλάβουν με τα παλιά όρια, ωθώντας ακόμα περισσότερο προς τα πάνω τις τιμές σε μια ήδη υπερτιμημένη αγορά.

Η παράπλευρη συνέπεια της Golden Visa ήταν να δημιουργηθεί ένα δίπολο στην αγορά ακινήτων:

- Από τη μια, όσοι μπορούν να διαθέσουν μεγάλα ποσά (κυρίως αλλοδαποί επενδυτές τρίτων χωρών), και 
- Από την άλλη οι εγχώριοι αγοραστές που είδαν τα ακίνητα να απομακρύνονται από την αγοραστική τους δύναμη.

Κατοικίες που πριν λίγα χρόνια υπολογίζονταν ως ευκαιρίες ή της μεσαίας κατηγορίας, σήμερα πλέον πωλούνται σε εξωφρενικές τιμές, καθώς οι ιδιοκτήτες τους νομίζουν ότι θα βρεθεί κάποιος αγοραστής με Golden Visa.

Το αποτέλεσμα είναι ότι ακόμη και διαμερίσματα 30-40 ετών σε λαϊκές συνοικίες εμφανίζονται στην αγορά με τιμή κοντά στα €250.000, ενώ χωρίς τη Χρυσή Βίζα, ως χθες ήταν πραγματικά πολύ χαμηλότερης αξίας π.χ. €120.000. Ακόμα χειρότερα, αυτή η ψυχολογία έχει εξαπλωθεί ευρέως, δημιουργώντας την ψευδαίσθηση υπεραξίας για χιλιάδες ιδιοκτήτες οι οποίοι πιστεύουν ότι το παλιό τους σπίτι απέκτησε αίφνης υπερτιμημένη αξία χάρη στους ξένους επενδυτές.

Ωστόσο, η πραγματικότητα δεν επιβεβαιώνει αυτή την αισιοδοξία. Ο όγκος των συναλλαγών παραμένει χαμηλός συγκριτικά με το απόθεμα ακινήτων. Παρά την αύξηση τιμών σχετικά πολύ λίγες αγοραπωλησίες τελικά ολοκληρώνονται, ενώ οι περισσότεροι Έλληνες αγοραστές έχουν αποκλειστεί από την αγορά.

Οι ξένοι από τρίτες χώρες, όσο πρόθυμοι κι αν είναι, παραμένουν αριθμητικά περιορισμένοι, ενώ πραγματικός κίνδυνος είναι να αποτελεί το πρόγραμμα αυτό ξέπλυμα μαύρου χρήματος από το εξωτερικό, όταν μετά από την 5ετία πουληθεί το ακίνητο και επιστρέψουν καθαρά και δικαιολογημένα πλέον τα χρήματα στον ξένο επενδυτή.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά ελάχιστων νικητών και πολλών χαμένων: λίγοι ιδιοκτήτες που κατάφεραν να πουλήσουν σε υψηλή τιμή (κυρίως σε τουριστικές περιοχές ή κέντρο Αθήνας) και πολλοί περισσότεροι που μένουν είτε με απούλητα ακίνητα σε μη ρεαλιστικές τιμές, είτε αποκλεισμένοι από την ιδιοκατοίκηση.

Η δυσάρεστη αυτή εμπειρία δεν είναι μόνο ελληνική. Αντίστοιχα προγράμματα δημιουργήθηκαν σε αρκετές άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Όμως τα τελευταία χρόνια, πολλές αναθεωρούν τη στάση τους λόγω των προβλημάτων δημιούργησαν στη στέγαση. Αυτές οι χώρες που είδαν τη Χρυσή Βίζα να μετατρέπει την κατοικία σε είδος πολυτελείας έχουν ήδη βάλει φρένο στο φαινόμενο​.

Η Πορτογαλία το 2023 ανακοίνωσε τον τερματισμό της χορήγησης Golden Visa μέσω αγοράς ακινήτων, τερματίζοντας ένα πρόγραμμα που συνέβαλε στην εκτόξευση των τιμών κατοικιών στη Λισαβόνα και αλλού​.

Η Ιρλανδία έκλεισε οριστικά το αντίστοιχο επενδυτικό της πρόγραμμα τον Φεβρουάριο του 2023. Επικαλέστηκε αμφιβολίες για τα οφέλη του και παραδέχθηκε τις αρνητικές κοινωνικές επιπτώσεις​ του.

Η Ισπανία ακολουθώντας το παράδειγμα άλλων, ανακοίνωσε την κατάργηση των Golden Visa από τον Απρίλιο 2025, θεωρώντας την κατάργηση απαραίτητο μέτρο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και την εξασφάλιση προσιτής στέγασης​ για τους πολίτες της. Οι ήδη κάτοχοι θα διατηρήσουν τα δικαιώματά τους, αλλά νέες άδειες μέσω αγοράς κατοικίας δεν θα εκδίδονται.

Η Ολλανδία επίσης διέκοψε το δικό της καθεστώς "θεωρήσεων επενδυτή" στις αρχές του 2024​, θεωρώντας ότι δεν ευνοούσε την πραγματική οικονομία ουσιαστικά.

Ακόμη και η Ευρωπαϊκή Ένωση σε επίπεδο θεσμών έχει ασκήσει σκληρή κριτική στα προγράμματα "χρυσής βίζας”, λόγω κινδύνων για ξέπλυμα χρήματος, φούσκες ακινήτων και κοινωνικές ανισότητες. Δεν είναι τυχαίο ότι μία μία, οι χώρες κλείνουν αυτή την "Golden Door” που άλλοτε άνοιξαν απερίσκεπτα.

Δώδεκα χρόνια μετά την εισαγωγή της στην Ελλάδα, η Χρυσή Βίζα για αγορά ακινήτων έχει πλέον επιτελέσει τον (αμφιλεγόμενο) κύκλο της.

Αυτό που ξεκίνησε ως πιθανή λύση για προσέλκυση ξένων κεφαλαίων, εξελίχθηκε σε πηγή στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας. Εκτόξευση των τιμών, ψεύτικες ελπίδες εύκολου πλουτισμού για ορισμένους ιδιοκτήτες και μεσίτες, περιθωριοποίηση των εγχώριων νοικοκυριών από την αγορά κατοικίας και ανησυχίες για εθνικά ευαίσθητες πωλήσεις (π.χ. ακίνητα σε παραμεθόριες περιοχές) συνθέτουν μια εικόνα όπου τα μειονεκτήματα υπερβαίνουν πια τα όποια ελάχιστα οφέλη​.

Σημειώνεται ότι η συμβολή του προγράμματος στην ευρύτερη οικονομία ήταν περιορισμένη: τα κεφάλαια πήγαν κυρίως σε ανταλλαγή ιδιοκτησίας ήδη υφιστάμενων ακινήτων, χωρίς τη δημιουργία νέου πλούτου ή νέων θέσεων εργασίας.

Η λογική συνέχεια, κατά γενική ομολογία πλέον, είναι να τερματιστεί Άμεσα η Χρυσή Βίζα για αγορές ακινήτων. Η Ελλάδα οφείλει να ευθυγραμμιστεί με το παράδειγμα χωρών που επέλεξαν την κατάργηση, προστατεύοντας έτσι το δικαίωμα των πολιτών της σε προσιτή στέγη​.

Κάθε επενδυτικό μέτρο πρέπει να αξιολογείται με ψυχρή ματιά κόστους-οφέλους: στην περίπτωση αυτή, το κόστος σε κοινωνικό και οικονομικό επίπεδο φαίνεται να υπερβαίνει το όποιο όφελος.

Αντιθέτως, θα είχε νόημα να παραμείνουν (ή και να ενισχυθούν) μόνο εκείνες οι διατάξεις της "χρυσής βίζας" που αφορούν παραγωγικές επενδύσεις, π.χ. σε επιχειρήσεις, σε καινοτόμα projects, σε δημιουργία θέσεων εργασίας.

Εκεί, πράγματι, ένας ξένος επενδυτής μπορεί να συμβάλει σε βιώσιμη ανάπτυξη και να ανταμειφθεί με άδεια διαμονής.

Κλείνοντας, η ελληνική κτηματαγορά χρειάζεται ισορροπία και διαφάνεια, όχι τεχνητές "ενέσεις ορμονών” που φουσκώνουν τα μεγέθη πρόσκαιρα.

Η κατάργηση της Χρυσής Βίζας στα ακίνητα θα αποτελέσει ένα βήμα προς μια πιο υγιή αγορά, όπου το σπίτι παύει να αντιμετωπίζεται μόνο ως "επενδυτικό προϊόν" για λίγους και ξαναγίνεται αυτό που πρωτίστως είναι: βασικό αγαθό διαβίωσης για τους πολλούς.

Οι συνθήκες που γέννησαν το μέτρο το 2013 δεν υπάρχουν πλέον και έφτασε η ώρα η "χρυσή” σελίδα να γυρίσει...

agissilaos@gmail.com

capital.gr